Wer und wo sind Sie?

Wir sind ein Team von ca. 20 Mitarbeiter*innen im Baumanagement. Wir alle sind gestalterisch geschult, die meisten von uns sind Architekt*innen.

Wir sind ein wichtiger Bestandteil des Frankfurter Büros. Das zeigt sich auch an der räumlichen Nähe: Wir sitzen zusammen mit den Kolleg*innen der Planungs- und Entwurfsabteilung in der hellen, offenen ersten Etage des Büros. Entwurf, Planung, Kalkulation, Ausschreibung und Bauüberwachung greifen nahtlos ineinander.

Was ist Ihre Kernaufgabe?

Kosten und Termine sichern. Dabei konsequent höchste gestalterische Qualität umsetzen. Das ist unser Anspruch und das, was Auftraggeber*innen an unseren Entwürfen überzeugt.

Wie lösen Sie diese Aufgabe?

Drei Aspekte sind wichtig: der große Erfahrungsschatz unseres Büros, eine professionelle Arbeitsweise und die Kompetenz der Mitarbeiter*innen. Wir realisieren seit Jahrzehnten weltweit Großprojekte. All diese Erfahrungen fließen im Büro zusammen, als Know-how der Mitarbeiter*innen, aber auch in unserem Detailfundus und in unserer eigenen Kosten- und Ausschreibungsdatenbank. Diese Datenbanken haben inzwischen einen immensen Umfang. Sie bieten nahezu für jedes neue Bauvorhaben Kennwerte – egal, ob es sich um Verwaltungs- oder Wohngebäude, öffentliche Bauten, Kliniken, Schulen, Museen, Hotels oder Freizeitbäder handelt; und egal, in welchem Standard und in welcher Bauform diese Projekte realisiert werden sollen.

Wir pflegen die Datenbanken kontinuierlich. Von jedem realisierten Projekt fließen alle Kosten, inklusive eventueller Nachträge, in die Datenbank ein. Darüber hinaus arbeiten wir natürlich auch mit dem Baukostenindex (BKI), aber die Erfahrung zeigt, dass unsere Werte in den meisten Fällen aktueller und genauer sind.

Wie arbeiten Sie?

Wir verstehen wir uns als Baumanagement-Team. Zweimal im Monat gibt es einen Jour fixe, bei dem jeder Kollege über den aktuellen Stand seines Projekts berichtet. So weiß jeder, was die Kolleg*innen machen, und gemeinsam haben wir bisher für jedes Problem eine Lösung gefunden.

Durch die enge, abteilungsübergreifende Zusammenarbeit gewährleisten wir zudem, dass die Planung eins zu eins in die Ausschreibung einfließt – und damit, dass das Gebäude auch tatsächlich so realisiert wird, wie es geplant wurde. Die Investitionsbank des Landes Brandenburg ist dafür ein sehr gutes Beispiel. Vergleicht man unseren Wettbewerbsentwurf mit dem Anfang 2017 fertiggestellten Gebäude, wird man kaum Unterschiede finden.

Wie arbeiten Sie mit Entwurf und Planung zusammen?

Das Baumanagement, die Entwurfs- und die Planungsabteilung sitzen alle auf einer Etage, entsprechend eng ist der Austausch. Das Baumanagement wird bereits in der Entwurfs- bzw. Wettbewerbsphase mit einbezogen. Es gibt eine stete Rückkopplung über die Kosten, weshalb unsere Entwürfe von Anfang an realistisch kalkuliert sind.

Bei komplizierten Details kommen die Kolleg*innen aus der Planungsabteilung ebenfalls auf uns zu. Wir überlegen dann gemeinsam, wie wir die Details auf der Baustelle umsetzen können. Vor jeder Ausschreibung gibt es zudem einen gemeinsamen Workshop von Planer*innen und Baumanagement, bei dem die Planung detailliert besprochen wird.

Sie haben es gern komplex, oder?

Ja. Der Neubau der Zeilgalerie direkt an der Frankfurter Haupteinkaufsstraße Zeil ist z.B. eine sehr komplexe Baustelle. Das Problem dort ist die beengte Situation. Auf drei Seiten stehen Gebäude, auf der vierten Seite befindet sich die Zeil. Die Baufahrzeuge dürfen nur zu eingeschränkten Zeiten an- und abfahren und es fehlt jeglicher Platz für die Baulogistik. Um überhaupt einen Kran für den Abriss aufstellen zu können, musste ein Loch in die bestehende Galerie gesägt und ein Fundament für den Kran im Gebäude betoniert werden. Kein einfacher Job, aber faszinierend zu sehen, wie eine Planung Realität wird.

Übernehmen Sie nur Bauvorhaben, die auch von KSP Engel geplant wurden?

Nein, man kann uns auch separat, alleine mit den Leistungsphasen 6 bis 8 beauftragen. Wir verstehen uns als Problemlöser, unabhängig von starren Leistungsphasen. Ein Schwerpunkt ist dabei die Beratung, beginnend ab der – in der HOAI nicht existierenden – sogenannten Leistungsphase „null“.

Wie schaffen Sie es, auch externe Firmen auf ein gemeinsames Ziel einzuschwören?

Präsenz und Kommunikation. Wir sprechen nicht nur mit den Projektleiter*innen und Vorarbeiter*innen, sondern auch mit den ausführenden Handwerkern. Wir nehmen sie ernst und zeigen Ihnen ggf. auch direkt, wie wir uns die Ausführung wünschen. Wir pflegen einen professionellen und respektvollen Umgang mit allen am Bau Beteiligten an, nur so lässt sich tatsächlich die Qualität sichern.

Wie verbessern Sie sich weiter?

Wir verbessern ständig unsere Arbeitsabläufe: 2016 haben wir beispielsweise eine neue AVA-Software eingeführt, die mit unserer Planungssoftware verknüpft ist und automatisch die Plandaten aus dieser übernimmt. Die Massen können wir so direkt aus der Planung generieren. Das beschleunigt den Arbeitsablauf und schafft die Sicherheit, dass nichts übersehen werden kann. Ein weiterer großer Vorteil ist, dass Änderungen in der Planung automatisch in die Massenaufstellungen und Kostenberechnungen einfließen. Wir implementieren das Programm derzeit nach und nach für alle Gewerke und Bauelemente. Auch die Mängeldokumentation erfolgt bei uns digital per iPad auf der Baustelle. Die Mängel werden mit Fotos und Text direkt in den Plänen verortet. Die Software generiert daraus Mängellisten, sortiert nach Gewerken. Das Gleiche gilt auch für die Mängelbeseitigung, die digital überwacht und dokumentiert wird, sodass der aktuelle Stand jederzeit abrufbar ist.

Zur Verbesserung gehört auch, dass wir unsere Mitarbeiter kontinuierlich, intensiv schulen. Wenn wir eine neue Software oder Arbeitsmethodik einführen, wie beispielsweise BIM, sowieso. Darüber hinaus gibt es regelmäßig interne Fortbildungen mit Expert*innen.

Baumanagement in einem Satz?

Wir wollen Gebäude nicht nur innerhalb des Kosten- und Zeitbudgets errichten, sondern auch höchste gestalterische Qualität umsetzen.

Dirk Bohnstedt, Leiter Baumanagement